Преструктурирането на проблеми активи движи пазара на бизнес имоти

Българи броят до 10 млн. евро за недовършени бизнес имоти, продавани от банки за значително по-ниска цена от тази, на която са били придобити, докато чужденците дават доста повече пари за големи завършени проекти. Така активи за 239 млн. евро са сменили собствениците си през 2014 г. Над две трети от тези сделки са свързани с финансово преструктуриране на дългове и капитал, предприето от банки или предишните собственици на имотите. Това отчете консултантската компания за бизнес имоти "Фортон", стратегически партньор в България и Македония на "Кушман и Уейкфилд" (Cushman&Wakefield).

"На пръв поглед числата впечатляват, но следва да имаме предвид, че едва 84 млн. евро от този обем може да бъде приписан на типичния инвестиционен пазар – завършени, работещи и способни да генерират постоянен доход сгради", уточни Михаела Лашова, изпълнителен директор на "Фортон".

Така два мола вече имат нови собственици - чужди инвеститори. Последната сделка е от края на декември за "Галерия Мол" в Пловдив, където българската компания "Сиенит" излезе от инвестицията, след като не можеше да обслужва заема към "Райфайзенбанк". Нейното място е заето от гръцки инвеститор от корабостроителния бизнес, който не е свързан със "София Ринг Мол". Другата сделка е третата препродажба на "Сити Център София" при хотел "Хемус" от Heitman на инвестиционния фонд Revetas Capital. Новият собственик разработва изцяло нова концепция за мола, който вече ще се казва "Парк Център". Освен че ще бъде рембрандиран се предвижда и вътрешна реконструкция и промяна в микса от наематели.

Другите големи сделки са за покупката на хотели. Фирма, свързана с Ветко Арабаджиев, купи столичния "Кемпински-Зографски", а "Дюни" придоби хотел "Родина" в София за 25 млн. лв.

Останалите сделки са за недовършени офис сгради и хотел, с изключение на сграда номер 1 в "Бизнес парк София", която беше продадена от инвестиционния фонд "Блухаус" на "ФНИ България" АСДИЦ за 4.7 млн. евро.

Инвеститори в тях са българи, които се чувстват по-сигурни да се справят с тежката бюрократична машина. Най-често тяхната цел е да довършат обекта, да го развият и след това да го продадат с печалба.

Купувачите са мотивирани от силното възстановяване на търсенето на офис площи и възможността да придобият активи с добро качество в другите сектори на ниски в исторически план цени, коментира Михаела Лашова.

Рестарт на замразени проекти при офис площите

Трайно и видимо е възстановяването на офис пазара през изминалата 2014 г., като положителната тенденция се затвърди в последното й тримесечие.

Ръст от 42% на усвоените офис площи през 2014 г. спрямо година по-рано, отчита "Фортон". Общо над 154 000 кв. м офиси са отдадени при 108 000 кв. м за 2013 г.

Делът на незаетите площи в столицата пада от близо 30% в последното тримесечие на 2013 г. на малко над 26% за същия период на 2014 г. Основен двигател на тази тенденция е интересът към първокласните офиси от страна на разширяващи се международни компании, предимно в ИТ и аутсорсинг секторите.

От тях 7000 кв.м офис площи са усвоени от аутсорсинг компании в Пловдив, Варна и Бургас. "Това е само началото. Аутсорсинг компаниите тепърва започват да излизат извън София", коментира Станимира Пашова, мениджър "Офис площи" във "Фортон".

Общият обем на съвременните офис площи в София към момента е 1.69 млн. кв. м, като в процес на активно изграждане са 124 000 кв. м. Наемите се задържат между 10.5 и 12.5 евро/кв.м. Прогнозите на "Фортон" са за малък ръст през 2015 г. на първокласните офиси по основните булеварди.

Инвестициите в офиси за 2014 г. възлизат на 66 млн. евро, като тенденцията е към увеличаване на инвестиционната активност. Рестартирането на замразени проекти е друг белег на възстановяването на офис пазара.

Три затворени мола в провинцията и два нови в София

Три затворени мола – по един в Бургас, Варна и Русе, и два нови в София. Такава е равносметката при пазара на търговски площи за изминалата 2014 г.

Очакванията на "Фортон" са за преструктуриране на търговските центрове, които не се представят успешно на пазара. През тази година от компанията не очакват нови молове да отворят врати.

През 2014 г. бяха открити "Мега Мол" и "София Ринг мол", с което общият обем на търговските площи в София нарасна с 31% на годишна база. Така на 1000 души от населението в страната се падат 105 кв.м търговски площи. София заема 4-та позиция в подреждането след Стара Загора, Бургас и Габрово със своите близо 280 кв.м на 1000 жители.

Възстановен е интересът към бул. "Витоша", след като в края на 2014 г. единственият свободен обект с площ над 1000 кв.м бе отдаден на C House Italia – компания, която се занимава с менажирането на кафенета. Наемите на бул."Витоша" се задържат стабилни – около 44 евро/кв.м месечно за магазин на приземно ниво. Лек спад се отчита при търговските центрове, където средният наем в момента е 20 евро/кв.м.

Първи спекулативен проект при индустриалните площи

Пазарът на логистични площи не съумя окончателно да излезе от капана на недостатъчното предлагане и през 2014 г. Строителството нараства бавно, а обемите са недостатъчни, което ограничава избора на наемателите. Така те са принудени да търсят алтернативни пътища за достъп до пазара – например усвояване на бивши търговски площи.

Все пак в края на годината станахме свидетели на първия от 2012 г. насам проект, предназначен за отдаване под наем. Това е логистичният парк "Ийст Ринг", край София, който предостави нови 6000 кв.м площи.

Така наличните индустриални и логистични площи към момента възлизат на 826 000 кв.м. От тях обаче едва 3.1% са свободни, което на практика възпира сделките, тъй като силно стеснява възможностите пред наемателите.

Ограниченото предлагане даде тласък за ръста на наемите на годишна база до 3.75 евро/кв.м. С оглед на възстановяването при офисите, логистични проекти със съществен офис компонент също могат да бъдат потенциална цел за инвеститорите.

Същевременно, България остава във фокуса на международните индустриални компании, поради което сделките с парцели най-вероятно ще продължат да генерират съществените обеми инвестиции в този сегмент от пазара.

mediapool.bg