Валидно ли е разрешението за строеж на "Златен век"

Правно становище, в което се казва, че разрешението за строеж на небостъргача "Златен век" на строителната компания "Артекс" е невалидно, разпространи в петък инициативният комитет "Лозенец". Автор на становището е Борис Милчев, който в момента юрист към Камарата на архитектите в България и бивш шеф на правния отдел към направление "Архитектура и градоустройство" на Столичната община.

Милчев представляваше гражданите от "Борово", които окончателно спечелиха делото срещу плана за изграждане на 80-метрова сграда на бул. "България".

В становището се казва, че като заварен случай "Златен век" не може да се ползва от поправката в Закона за устройство на територията, с която през 2017 г. беше удължен от 5 на 10 години срокът на разрешенията за строеж на обекти от първа и втора категория, какъвто е "Златен век". Поради тази причина разрешението за високата сграда в "Лозенец" е изтекло в края на 2017 г. и не може да бъде автоматично удължавано с подписаните от главния архитект на София Здравко Здравков допълнения към документа през 2018 г., тъй като те са издадени за вече недействащ документ.

Становището противоречи на други тълкувания по казуса, както и на мотивите в решението на Административния съд София-град, с което беше отменена заповедта на Дирекцията "Национален строителен контрол", с която беше спряно изграждането на проекта на "Артекс". В него обстоятелствената част от решението се коментира, че "Златен век" се ползва от поправката в ЗУТ от 2017 г., станала известна като поправката "Артекс", и за това има валидно разрешение за строеж поне до 2022 г. Дори се посочва, че предвид практика на Върховния административен съд документът може да е валиден и до 2028 г.

Публикуваме с малки съкращения становището на Борис Милчев.

За преценка на случая е необходимо да се изследва действието на разпоредбите на чл. 153 от ЗУТ след същественото изменение на текста от 07.02.2017 г. (ЗИДЗУТ, обн. ДВ, бр. 13/2017 г.) спрямо юридически факти, осъществени при действието на разпоредбите на чл. 153 от ЗУТ в редакциите им в периода 26.01.2007-19.11.2012 г. (от датата на издаване на разрешението за строеж до датата на неговата презаверка) съобразно общите правила за действие на нормативните актове.

Съгласно чл. 153, ал. 2 от ЗУТ (в редакцията към 26.01.2007 г.), разрешението за строеж губи правно действие, когато в продължение на З години от неговото издаване не е започнало строителството или когато в продължение на 5 години от издаването му не е завършен грубият строеж, включително покривът на сградите, а съгласно чл. 153, ал. З от ЗЛ (в редакцията, действала към 26.01.2007 г.), строежите могат да бъдат осъществени след презаверяване на разрешението за строеж, което може да се извърши в едногодишен срок, след което одобреният (инвестиционен) проект губи правно действие. Разпоредбата е в този си вид до 19.11.2012 г., като единствено с изменение в ал. 2 се определи различен момент на започване на двата посочени срока — от датата на издаване на разрешението се замени с датата на влизането му в сила (ЗИДЗЛ, обн. ДВ, бр. 87/2010)

С изменението на ЗУТ от началото на 2017 г. (ЗИДЗУТ, обн. ДВ, бр. 13/2017 г.) се променят съществено разпоредбите на чл. 153 от ЗУТ. За разлика от действалата до този момент редакция на чл. 153, ал. 2 от ЗУТ, се определят различни начални моменти на срока за започване и на срока на завършване на строителство, като за обектите по чл. 137, ал. 1, т. 2 от ЗУТ (какъвто е разглежданият) се определя 10-годишен срок за завършването им от момента на започване на строителството. В ал. 4 се определя, че презаверяване на разрешението за строеж може да бъде поискано от възложителя на строежа в тримесечен срок от изтичането на срока на действието му. В ал. 5 изрично се посочва, че презаверяването на разрешението може да се извършва "само веднъж" за всеки един от двата срока. Съгласно новите ал. 9 и 10, презавереното разрешение за строеж губи правно действие след изтичането на срока, за който е презаверено, ако не е започнато или съответно не е завършено строителството, а одобреният инвестиционен проект губи правно действие, ако разрешението за строеж не бъде презаверено, както и когато презавереното разрешение за строеж е загубило правно действие. Изменението на чл. 153 от ЗУТ от началото на 2017 г. не е придружено от преходна норма.

Цитираните разпоредби на чл. 153 от ЗУТ в различните им редакции са материалноправни. Случаят изисква да се изследва действието им по отношение на осъществени преди влизането им в сила юридически факти и техни последици, както и по отношение на заварени от новата норма неприключили последици от осъществени юридически факти. Материално-правните норми действат за напред (ex nunc). Съгласно чл. 14, ал. 1 от Закона за нормативните актове (ЗНА, обн. ДВ, бр. 27/1973 г.), обратна сила на нормативен акт може да се даде само по изключение, и то с изрична разпоредба. Ползваният в нормата израз "по изключение" не допуска разширително тълкуване. Указ № 883 от 24.04.1974 г. за прилагане на ЗНА (УЗНА, обн. ДВ, бр. 39/1074 г.) в чл. 34 посочва, че обратна сила на нова правна норма се придава чрез създаване на преходна разпоредба за продължаване действието на правила, отменени с новия нормативен акт, или се урежда тяхното прилагане спрямо висящи правоотношения или спрямо юридически факти, които са започнали, но не са завършени при действието на отменения акт.

Анализ

Издаването на разрешение за строеж на 26.01.2007 г. е юридически факт от който започва да тече 3-годишният срок за започване на строителството, съгласно действалата тогава редакция на чл. 153, ал. 2 от ЗУТ. Започването на строителството на 11.01.2010 г. е последващ юридически факт, по силата на който 3-годишният срок за започване на строителството се трансформира в 5-годишен срок за завършването му смятано от същия начален момент (26.01.2007 г.). Срокът за завършване на строителството е изтекъл на 26.01.2012 г. , което е нов юридически факт, откриващ възможността за презаверка на разрешението за строеж в едногодишен срок. С оглед на това, документираното започване на строителството е осъществен юридически факт на 11.01.2010 г., чийто последици са приключили на 26.01.2012 г. - значително преди влизане в сила на визираното изменение на чл. 153 от ЗУТ от началото на 2017 г. Новата норма не заварва през 2017 г. нито осъществяването на юридическия факт, нито висящността на неговите последици.

При това положение, без изрична преходна норма, съобразно изискванията на чл. 14, ал. 1 от ЗНА и на чл. 34 от УЗНА, не може да се преуреди нито осъщественият юридически факт нито неговите последици. В този смисъл е неправилно възприетото в някои от приложените мнения и правни становища, че моменљт на започване на строителството в случая е начален на срока за завършването му и че този срок е 10-годишен, т.е. спрямо този юридически факт и последиците му с обратна сила да се прилага новата норма на чл. 153 от ЗУТ след изменението й от началото на 2017 г.

Разрешението за строеж е презаверено със заповед на 19.11.2012 г. Презаверката на разрешението за строеж е юридически факт, по силата на който е започнал да тече нов срок за завършване на строежа - 5-годишен към момента на презаверката. Новият срок за завършване на строеж е изтекъл на 19.11.2017 г., т.е. след влизане в сила на измененията на чл. 153 от ЗУТ от началото на 2017 г. Новата норма заварва висящи последици на осъществен преди нея юридически факт.

Видно от цитираните по-горе чл. 14, ал.1 р чл. 34 от УЗНА, за преуреждане на заварени от новата норма висящи последици от осъществен юридически факт е необходима изрична преходна разпоредба, каквато не е създадена, т.е. започналият от датата на презаверката срок не може да се счита за автоматично удължен до 10 години.

Изтичането на срока на презаверката на 19.11.2017 г. е юридически факт, осъществен при действие на измененията на чл. 153 от ЗУТ от началото на 2017 г. и съответно последиците от осъществяването му се уреждат съобразно новите нормативни правила. Съгласно чл. 153, ал. 9 от ЗУТ, презавереното разрешение за строеж губи правно действие след изтичането на срока, за който е презаверено, ако не е завършено строителството. Нова презаверка не е допустима, според чл. 153, ал. 5 от ЗУТ.

С оглед на това, следва да се приеме, че едновременно със загубата на правно действие на разрешението за строеж е погасено и действието на инвестиционния проект. Загубата на правно действие на административния акт се приравнява на отсъствие на такъв. При това положение, извършването на строителство след 19.11.2017 г. на обекта "Златен век" е строителство без разрешение за строеж, т.е. незаконен строеж по смисъла на чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ. Издадените две заповеди за допълване на разрешението за строеж след 19.11.2017 г. са несамостоятелни, допълват несъществуващ акт, поради което не могат да породят правно действие. Те не могат да бъдат интерпретирани и като презаверка на разрешението за строеж, тъй като такава е била принципно недопустима, както посочих по-горе, а освен това изисква и подаване на нарочно заявление в определен законов срок (чл. 153, ал. 4 от ЗУТ).

Мнения, правни становища

В представени правни становища от юристите проф. Огнян Герджиков, проф. Иван Тодоров, г-н Явор Зартов, д.ю.н. проф. Иван Русчев и г-н Савин Ковачев основно е застъпено, противно на изложеното по-горе, че срокът на разрешението за строеж е станал 10-годишен, смятано от датата на започване на строителството. Твърди се, също така, че двете заповеди за допълване на разрешението за строеж от 2018 г. представляват и негова презаверка. От това, според дадените становища, следва, че строежът е законен и може да бъде довършен.

Авторите на становищата са направили максималното, за да обосноват правно субективните представи на собствениците на "Артекс Златен век" ООД, като техни клиенти, за законността на извършваното строителство с оглед на административния спор по повод заповедта за спиране на началника на ДНСК и на евентуалния спор за законността на строежа.

Позиция, подобна на застъпените в правните становища, е изразена в писмо и от заместник министъра на министерството на регионалното развитие и благоустройството — инж. Валентин Йовев. В последствие, след месец март тази година, той обясни, че неговото писмо има характер на частна кореспонденция, не представлява указание или тълкуване на закона и не ангажира министерството. Министърът на регионалното развитие и благоустройството (инж. Петя Аврамова) обаче, противно на приложените правни становища и писмо на инж. Йовев, заяви, че измененията на чл. 153 от ЗУТ нямат обратно действие. Същото потвърди и вносителят на проекта за изменение на чл. 153 от ЗУТ - народният представител Александър Ненков.

Кметът на СО и главният архитект на СО, въпреки дадени по-рано изявления в друга насока, също подкрепиха това, че измененията на чл. 153 от ЗУТ нямат обратно действие. Те твърдят неправилно обаче, че действието на разрешението за строеж е продължило до 19.11.2018 г. , доколкото това е необходимо, за да се оправдае издаването на двете заповеди за допълването му през същата година.

Компетентен орган да се произнесе за законността на строежа е ДНСК. Началникът на ДНСК не го е направил с уговорката, че не е събрал достатъчно доказателства. Произнасянето на началника на ДНСК по този въпрос, в зависимост от насоката му, би могло да предизвика спор пред административния съд.

С настоящото си становище се присъединявам към изразените мнения за допуснати съществени пропуски и нарушения при издаване на заповедта за спиране на строежа от началника на ДНСК (т. 3.17), но тя не е предмет на настоящото изследване.

Преходната норма на параграф 25 от ПЗР на ЗИДЗУЗСО (обн. ДВ, бр. 2018 г.) не преодолява обстоятелството, че строителството след 19.11.2017 г. е извършвано без разрешение за строеж и одобрен инвестиционен проект.

Изводи

1. Презаверката на Разрешение за строеж N2 134/26.01.2007 г. е изтекла на 19.11.2017 г. без възможност за нова презаверка;

2. С изтичане срока на презаверката на Разрешение за строеж NQ 134/26.01.2007 г. на 19.11.2017 г. е загубено правното действие на разрешението за строеж и на одобрения инвестиционен проект;

3. Заповед N2 РА51-154/О6.О8.2О18 г. и Заповед NQ РА51-74/О2.О5.2О18 г., с които е допълвано погасеното Разрешение за строеж N2 134/26.01.2007 г. са нищожни;

4. Построеното на обект "Златен век" след 19.11.2017 г. представлява незаконен строеж на основание чл. 225, ал. 2, т. 2 от ЗУТ, не може да се узакони и подлежи на премахване.

mediapool.bg